Le viager occupé est la forme de transaction immobilière en viager la plus connue et la plus pratiquée. Avec près de 90 % des opérations, il s’agit du type de viager où le vendeur peut utiliser, habiter son logement, et ce même après qu’il l’ait vendu.
Cela peut sembler surréaliste, mais ce type d’opération est reconnu par la loi et dispose d’une juridiction et de conditions très encadrées.
Le fonctionnement du viager occupé
La première spécificité du viager occupé est qu’une fois le logement vendu, le vendeur (crédirentier) garde un droit d’usufruit sur lui. C’est-à-dire qu’il peut continuer à l’utiliser à titre de résidence principale et/ou jouir de ses fruits jusqu’à la fin de ses jours.
Cette règle peut toutefois prêter à confusion quant au statut de l’immeuble. En effet, ce dernier appartient théoriquement à l’acheteur (débirentier) aussitôt que l’accord est signé.
À l’inverse du viager libre, celui occupé est prisé par les propriétaires de logement d’un certain âge.
Il peut être nécessaire de réaliser des travaux au sein de cet investissement. Que ce soit l’isolation, la réfection des murs, le changement des cloisons ou tout autre modifications, il est recommandé d’être équipé avec une scie à onglet, un machine à clouer ou encore une perceuse visseuse, à vous de jouer.
Le contrat de vente d’un viager occupé
Bien que le prix du bouquet et de la rente dépende de certains critères dont essentiellement le prix du bien, le montant définitif est négociable entre les deux parties. Une fois déterminé, le notaire en prend note et l’inscrit dans l’acte authentique de vente.
Pour connaître le montant du bien immobilier les critères pris en compte sont :
- la valeur de l’immeuble sur le marché
- l’âge du vendeur et son espérance de vie
- les modalités de la vente. Ainsi, plus les droits du vendeur sur le logement sont importants, moins le prix de vente est élevé.
Par ailleurs, il peut arriver qu’il soit spécifié dans le contrat de vente que le viager est sans rente. Dans ce cas, le bouquet est l’équivalent de la totalité de la valeur du logement. En bref, pour un viager occupé, trois modalités de paiement sont prises en compte.
Quid du bouquet et de la rente viagère?
Le premier est le versement d’un bouquet et d’une rente viagère. Ensuite, il est possible de percevoir le total dû en rente, c’est-à-dire une rente sans bouquet. Pour finir et en comparaison à une vente classique, le bouquet peut représenter l’ensemble de la valeur du bien (bouquet sans rente).
Il faut également noter que le contrat de vente en viager occupé prévoit que le débirentier s’occupe du paiement de la taxe foncière et prenne en charge tous les grands travaux liés au logement. Le vendeur lui a la charge du versement de la taxe d’habitation ainsi que des charges locatives.
L’acte de vente prévoit également des conditions aux vendeurs impliqués en couples par exemple. Ainsi lorsque cela est notifié, la rente est répartie entre les deux conjoints. Lorsque l’un des conjoints décède, celui en vie continue à percevoir la rente jusqu’à sa mort.
Que prévoit la fiscalité en viager occupé ?
Les droits d’enregistrement sont associés au montant de la rente et le débirentier est tenu de s’en acquitter. En plus de cela, le paiement des frais de notaire lui revient également.
Le vendeur lui est tenu de payer l’impôt sur le revenu s’il y en a, et devra s’en acquitter tel que prévu pour une vente classique. Ce dernier bénéficie également d’un abattement compris entre 30 et 70 % et est fixé en fonction de l’âge du crédirentier.
Et en ce qui concerne les dispositions légales ?
Bien que n’étant pas clairement mentionné dans le contrat de vente en viager, ce dernier doit être à jour vis-à-vis de la loi avant de pouvoir être validé. En effet, la loi exige que la rente viagère soit indexée, essentiellement pour faire face à l’inflation.
Elle prévoit également un délai de 5 ans au profit du vendeur afin qu’il puisse entrer en possession des rentes impayées. Enfin, s’il arrivait que l’acquéreur décède avant le crédirentier, ses héritiers devront s’acquitter du paiement de la rente jusqu’au décès du vendeur.
