Les relations entre bailleur et locataire ne sont pas toujours amicales. Le locataire de l’immobilier résidentiel a des obligations et si elles ne sont pas respectées, les conséquences peuvent aller jusqu’à son expulsion. Les conflits qui peuvent surgir sont: la dégradation des lieux, troubles avec le voisinage, loyers impayés. Le bailleur doit alors intervenir, soit pour faire régner la paix, soit pour réclamer la somme dûe. Pour une chose ou pour une autre, les litiges finissent souvent en justice.
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QUE PEUT FAIRE LE BAILLEUR EN CAS DE CONFLIT?
Voici les solutions qui se présentent au bailleur en cas de conflit:
- la lettre de mise en demeure: il s’agit d’une lettre envoyée en recommandée, avec accusé de réception, adressée à la personne qui ne remplit pas ses obligations, et dans laquelle sont mentionnés le motif du conflit et le délai pour y remédier.
- la saisie de la commission de conciliation pour un réglement amiable: c’est la méthode pour éviter les tribunaux et tout ce qui s’en suit.
Il existe deux types de conciliation:
- La CDC (Commission Départementale de Conciliation): Elle est composée de représentants des locataires et des propriétaires, et donne son avis consultatif sur les conflits concernant le montant du loyers, l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et les réparations locatives. Ses coordonnées peuvent être demandées à la préfecture.
- Le conciliateur de justice: il intervient pour tous les autres litiges tels que les impayés, les problèmes avec le voisinage et autres. Il est nommé par le premier président de la cour d’appel et siège au tribunal judiciaire. Son rôle sera de médier entre les deux parties de manière à trouver une solution. En l’absence de celle-ci ou si l’une des parties n’était pas au rendez-vous, il devra lancer une procédure judiciaire, soit par assignation à comparaître, soit par déclaration au greffe du tribunal judiciaire, si la demande est inférieure à 4 000 €.
- le tribunal judiciaire pour un réglement contentieux: depuis le 1er janvier 2020, le juge du tribunal peut refuser de donner suite à la demande si, au préalable, elle n’est pas passée par une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative. Pour toute somme n’excédant pas les 5 000 € la première démarche est la conciliation.
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QUELLES SONT LES ÉTAPES PRÉALABLES À L’EXPULSION?
Une expulsion se fait attendre. Suivant la légalité, l’expulsion est la dernière option, une fois que les étapes à suivre n’ont pas atteint leur but. Elles sont au nombre de cinq.
- Étape 1, une procédure amiable: il faut essayer de trouver des solutions. Le propriétaire doit dès le premier impayé essayer de savoir, en parlant avec le locataire, le motif de ce non-paiement. Si la conversation se passe bien, le locataire pourra résoudre le problème sans tarder. Dans le cas contraire, le bailleur devra envoyer une lettre recommandée au locataire en lui exigeant une réponse et le paiement de sa dette. Si le locataire fait sourde oreille, l’expulsion est inévitable.
- Étape 2, l’huissier: lorsqu’il s’agit des impayés, sans réponse à la mise en demeure qu’il a envoyée, le bailleur peut faire appel au huissier. Ce dernier donnera un délai de deux mois au locataire pour payer. Passé ce délai, si le paiement n’a pas été fait, le locataire devra se présenter au tribunal d’instance de la commune. Si le conflit est pour une autre raison, le bailleur peut s’adresser directement au tribunal d’instance pour demander l’expulsion du locataire et la résiliation du bail.
- Étape 3, le juge: si les impayés continuent, l’huissier fait la demande d’une enquête sociale auprès de la préfecture, pour déterminer la position économique du locataire. Le juge analyse le résultat de cette enquête et cite le locataire pour lui annoncer son verdict, à la suite duquel l’expulsion et la résiliation du bail auront lieu ou non.
Si le locataire ne se présente pas à l’audience, l’ordonnance d’expulsion sera remise personnellement par l’huissier au locataire. Celui-ci aura un délai de deux mois pour quitter les lieux. Néanmoins, il pourra faire une demande d’un autre délai pour son déménagement.
- Étape 4, le commandement: Le locataire peut ne pas être pressé à rendre les clefs. Dans ce cas, le bailleur peut faire de nouveau appel au huissier qui enverra au locataire un commandement de quitter les lieux. Cette information sera communiquée à la préfecture qui pourra informer le locataire de son droit de saisir la commisssion de médiation pour réaliser une demande de relogement. C’est ce qui s’appelle le Droit au Logement (DALO)
- Étape 5, les forces de police: Si le refus de quitter le logement persiste l’huissier de police sera obligé d’entrer en action. Sans réponse du locataire, l’huissier contacte le préfet pour solliciter l’intervention des forces de police. Avant de se prononcer, le préfet analyse la situation, âge du locataire, sa santé, s’il a des enfants etc
Cependant l’expulsion ne peut en aucun cas avoir lieu en période d’hiver, appelée trêve hivernale, qui va du 1er novembre au 21 mars, ni entre 21h et 6h du matin, ni les jours fériés ou chômés.
Si vous êtes bailleur et que malgré toutes ces étapes vous n’avez pas réussi à expulser votre locataire, que l’idée de le faire vous-même ne vous passe pas par la tête. En effet, cela pourrait vous coûter trois ans de prison et 30 000 € d’amende. Vous pourriez demander des indemnités à l’État. Mais cela en vaut-il la peine?
Notre conseil pour ne pas en arriver là: soyez le plus sélectif possible au moment de choisir vos locataires!